Der Liegenschaftszinssatz in der Immobilienwertermittlung und seine institutionelle Implementierung

Aus welchen Gründen beschreitet Deutschland im Vergleich zum Ausland einen Sonderweg, indem die Wertermittlung gesetzlich normiert, der Liegenschaftszinssatz per Verordnung definiert und von öffentlichen Stellen ermittelt wird? Welche formale Bedeutung besitzt der Liegenschaftszinssatz im deutschen Ertragswertverfahren, wie funktioniert dieses System und welche Implikationen sind damit verbunden? Wie wird das deutsche System „Liegenschaftszinssatz“ in der Praxis umgesetzt, d.h. institutionell implementiert? Auf welche Art leiten Gutachterausschüsse Liegenschaftszinssätze ab und wie werden sie durch Sachverständige angewendet?

Diesen Fragen ist die Autorin in ihrer Dissertation nachgegangen. Die empirische Basis für ihre Analyse lieferte dabei eine bundesweite Befragung. 192 Gutachterausschüsse erklärten, ob und für welche Immobilienarten sie Liegenschaftszinssätze aus Kaufpreisen ableiten, und beantworteten zahlreiche Detailfragen über die Vorgehensweise bei der Ermittlung und Berechnung der Liegenschaftszinssätze. Außerdem wurde nach den expliziten Gründen gefragt, weshalb nur knapp jeder zweite Gutachterausschuss seiner gesetzlich vorgeschriebenen Aufgabe, Kaufpreise auszuwerten und daraus u.a. Liegenschaftszinssätze für Grundstücke zu ermitteln, nicht nachkommt und welche Alternativen zur Auswertung der Kaufpreissammlung empfohlen werden. In einer zweiten Umfrage äußerten sich 300 Sachverständige für Immobilienbewertung aus dem ganzen Bundesgebiet über die Verwendung des Liegenschaftszinssatzes. Hierbei wurden auch die berufliche Struktur der Sachverständigen ermittelt und der Zusammenhang mit den fachlichen Antworten statistisch ­analysiert. Beide Befragungen und ihre Ergebnisse sind ­ausführlich im Anhang der Publikation dokumentiert.